Immobilien als Kapitalanlage: Privat oder GmbH? Die besten Steuerstrategien! | Immobilienerwerb Teil 2

Wer in Immobilien als Kapitalanlage investiert, steht vor einer zentralen Entscheidung: Soll die Immobilie im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen (z.B. GmbH) gehalten werden?

Im BMK-Steuertalk beleuchten die Steuerberater Cornelia Gartmeier und Franz Böhm die entscheidenden Steuerstrategien, um das volle Wertpotenzial auszuschöpfen.

Kurzfristiger Ertrag vs. langfristige Wertsteigerung

Die Wahl der Rechtsform hängt von Ihrem Hauptziel ab:

• GmbH (Betriebsvermögen): Ideal, wenn der laufende Ertrag im Vordergrund steht (z.B. Lagerhalle mit geringer Wertsteigerung). Die Erträge werden nur mit ca. 15 % Körperschaftsteuer belastet (keine Gewerbesteuer).
• Privatvermögen: Ideal, wenn die Wertsteigerung im Vordergrund steht. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei – ein massiver Vorteil gegenüber der Besteuerung im Betriebsvermögen.

Die Erbschaftsteuer-Falle droht

Gerade in attraktiven Lagen (wie im Großraum München) sind die Renditen (2–3 %) oft zu niedrig, um die hohen Erbschaftsteuern beim Generationswechsel zu finanzieren. Der gesamte Ertrag von 20 bis 30 Jahren müsste gespart werden, um nur einmal die Steuerlast zu begleichen.

Die Lösung ist eine frühzeitige und strukturierte Nachfolgeplanung:

• Generationen überspringen: Die Übertragung von Anteilen auf Enkelkinder spart einen gesamten Erbgang und mindert die Steuerlast signifikant.
• Vermögensverwaltende KG: Diese Struktur (trotzdem Privatvermögen) erlaubt es, die Macht beim Übergeber zu halten und gleichzeitig frühzeitig Anteile auf die nächste Generation zu übertragen.

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