Bundesfinanzhof erteilt der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung klare Absage

Nach ständiger Rechtsprechung muss das Finanzamt einer Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits grundsätzlich folgen. Ausnahmsweise kann das Finanzamt von der Aufteilung abweichen, wenn Anhaltspunkte bestehen, dass sie nur zum Schein getroffen ist oder sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist. Sprich: Wenn sie so stark an der Realität vorgeht, dass sie nicht vertretbar ist. Umgekehrt ausgedrückt: Vertretbare abweichende (auch subjektive) Wertvorstellungen sind in gewissem Ausmaß vom Finanzamt hinzunehmen. Erst wenn die Abweichungen von den objektiven Werten hoch sind, sind sie durch eine Aufteilung nach den realen Wertverhältnissen zu ersetzen. Wie groß eine Abweichung sein darf, so dass sie nicht mehr akzeptabel ist, ist vom Einzelfall abhängig. Beispielsweise wird in Teilen der Literatur eine Abweichung vom Bodenrichtwert, die nicht ausreichend begründbar ist, von 10 % noch für akzeptabel gehalten.

Leider ist die Praxis (jedenfalls der bayerischen Finanzämter) völlig anders. Kaufpreisaufteilungen werden häufig – trotz der eindeutigen Rechtsprechung – nicht akzeptiert. Nun legt der Bundesfinanzhof nochmals nach. Vgl. hierzu das Urteil vom 21.07.2020 IX R 26/19.

Der Bundesfinanzhof bemängelt in der Aufteilungspraxis der Finanzämter insbesondere:

1. Die BMF-Arbeitshilfe ist auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren beschränkt, während das oberste deutsche Finanzgericht Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren als zulässige Verfahren ansieht.
2. Orts- und Regionalisierungsfaktoren werden beim vereinfachten Sachwertverfahren des BMF zu Unrecht nicht berücksichtigt.
3. Während bei der Ermittlung des Bodenwerts durch die ständig aktualisierten Bodenrichtwerte eine Marktanpassung berücksichtigt ist, findet eine Marktanpassung bei Gebäudewerten (v. a. in hochpreisigen Gebieten wie München) beim Finanzamt keine Berücksichtigung. Das ist nicht sachgerecht.

Diese Praxis hat der Bundesfinanzhof nunmehr für unzulässig erklärt. Gerne helfen wir durch unsere Beratung (idealerweise vor der Beurkundung) bzw. durch Erstellung einer sachverständigen Stellungnahme.