Aufgepasst beim Immobilienkauf! Kaufpreisaufteilung beachten | BMK Steuertalk

Beim Kauf einer Immobilie ist die Kaufpreisaufteilung zwischen dem abschreibbaren Gebäude und dem nicht abschreibbaren Bodenwert der Schlüssel zur Steuerminderung, insbesondere dann, wenn diese später vermietet wird.

Im aktuellen BMK Steuertalk erklären Steuerberater Franz Böhm und Sachverständiger Richard Böhm, warum die falsche Aufteilung teuer werden kann und wie die aktuelle Rechtsprechung neue Sparpotenziale eröffnet.

1. Das Sparpotenzial: AfA als Steuerhebel

• Der Kern: Nur der Wert des Gebäudes (und der Außenanlagen) kann über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben und damit von den Mieteinnahmen steuermindernd abgezogen werden. Der Bodenwert ist nicht abschreibbar.
• Die Gefahr: Das Finanzamt setzte in der Vergangenheit oft das Gebäude zu niedrig an (teilweise nur 10–20 % des Kaufpreises), was zu viel zu hohen Steuerzahlungen führte.
• Beispiel (500.000 € Kauf): Eine Erhöhung des Gebäudeanteils von 20 % auf 50 % bedeutet 150.000 € mehr Abschreibungspotenzial. Bei einem Steuersatz von 50 % sind das 75.000 € Steuerersparnis über die gesamte Laufzeit.

2. Neue Wege zur korrekten Aufteilung

• Neue Verfahren erlaubt: Statt des lange bevorzugten, oft nachteiligen Sachwertverfahrens, dürfen nun auch das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren angewendet werden.
• Realisitischere Werte: Besonders in Regionen mit stark gestiegenen Bodenpreisen (wie München) führen diese alternativen Methoden zu deutlich höheren, realistischeren Gebäudeanteilen, was die AfA maximiert.
• ‍Eine Anpassung der Bodenrichtwerte: Dies wurde vom Finanzamt bis jetzt fast nie vorgenommen und führt häufig zu einer viel zu hohen Bewertung des Bodens.

3. Was Sie jetzt tun müssen: Altfälle und Neukäufe

• Altfälle (Kauf vor 5-10 Jahren): Wer aktuell eine Kaufpreisaufteilung von nur 20–30 % Gebäudeanteil hat, sollte die Werte überprüfen lassen. Es empfiehlt sich, Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid einzulegen und dem Finanzamt eine Neuberechnung (evtl. nach einem anderen Verfahren) vorzulegen und die Übernahme dieses Wertes zu beantragen.
• Neukäufe (Aktuell): Die Aufteilung sollte bereits im Kaufvertrag dokumentiert werden. Die Experten raten, die realistische Aufteilung vorab sachverständig berechnen zu lassen, um späterem Widerstand des Finanzamts vorzubeugen.

Die Kaufpreisaufteilung ist ein gewaltiges Steuersparpotenzial, das jeder Immobilienbesitzer ausschöpfen sollte.

▶️ Alle Details zur Anwendung der verschiedenen Verfahren, erfahren Sie im vollständigen Interview: https://www.youtube.com/watch?v=4ATRzcwGuaw