Steuerersparnis durch Reinvestition bei Grundstücksverkäufen

Durch die ansteigenden Mieten und den Wohnungsmangel vor allem im Raum München wird das Thema der Einkommensteuer beim Verkauf von Flächen auch politisch debattiert. So berichtete die ovb-online am 22.06.2017 von Plänen der CSU, Landwirten den Verkauf von Flächen bei Reinvestition steuerlich zu erleichtern. Eine endgültige Entscheidung ist bis heute nicht gefallen.

Verkauft ein Landwirt Grundstücke (z.B. Ackerland) aus seinem Betriebsvermögen, muss dieser den hieraus resultierenden Veräußerungsgewinn grundsätzlich voll der Einkommensteuer unterwerfen. Hier kommt es meistens nahezu zur vollständigen Versteuerung der Einnahmen, da der Buchwert meist sehr gering ist. Im Ergebnis müssen ca. 42 % Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und evtl. Kirchensteuer an das Finanzamt bezahlt werden.

Reinvestitionsmöglichkeit gem. § 6 b EStG

Um eine hohe Versteuerung zu vermeiden kommt unter bestimmten Voraussetzungen die Bildung einer Rücklage gem. § 6 b EStG in Betracht. Demnach ist es möglich, den Veräußerungsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen auf die Anschaffungskosten von neu erworbenen Grundstücken und Gebäuden zu übertragen. Im Ergebnis werden die aufgedeckten stillen Reserven auf das neu erworbene Grundstück transferiert. Die Versteuerung der stillen Reserven wird also aufgeschoben (bis zum Verkauf des Reinvestitionsobjekts).

Voraussetzungen

Für die Bildung einer Rücklage gem. § 6 b EStG gelten folgende Voraussetzungen:

• Es muss sich um einen Verkauf handeln. Für Entnahmegewinne kann keine Rücklage nach § 6 b EStG gebildet werden.
• Das veräußerte Grundstück muss mindestens 6 Jahre lang ununterbrochen Anlagevermögen dargestellt haben. (Achtung: gewerblichen Grundstückshandel bzw. Aktionen, die auf solchen schließen lassen vermeiden!)
• Das neu erworbene Grundstück muss ebenfalls wieder Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte werden.
• Ferner muss die Bildung und Auflösung der Rücklage in der Buchführung nachvollziehbar sein.

Des Weiteren muss das neu erworbene Grundstück in den folgenden vier Wirtschaftsjahren (nach dem Verkauf) angeschafft oder hergestellt werden. Bei neu hergestellten Gebäuden verlängert sich die Frist auf sechs Jahre, wenn mit der Herstellung vor Ablauf des 4. Jahres begonnen wurde. (Achtung: Gebäude muss selbst hergestellt werden).  

Bleibt eine Reinvestition aus, so ist die Rücklage ergebniswirksam aufzulösen. Zusätzlich erfolgt in diesem Fall eine Gewinnerhöhung von 6 % für jedes Wirtschaftsjahr, in dem die Rücklage bestanden hat.

Möglichkeiten der Reinvestition

Die Übertragung der Rücklage ist zulässig bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten von

• Grund und Boden,

soweit der Gewinn bei der Veräußerung von Grund und Boden entstanden ist,

• Gebäuden,

soweit der Gewinn bei der Veräußerung von Grund und Boden, von Aufwuchs auf Grund und Boden oder Gebäuden entstanden ist.Die Übertragung auf Betriebsvorrichtungen oder bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens ist also nicht möglich.Besonderheiten/FallenErwirbt ein aktiver Landwirt Flächen (z.B. Ackerland) und bewirtschaftet diese im Anschluss selbst, so ist eine Reinvestition ohne Probleme möglich, weil dadurch notwendiges Betriebsvermögen entsteht. Problematisch wird es aber, wenn die erworbenen Flächen verpachtet sind oder weit von der Hofstelle entfernt liegen (mehr als 80 – 100 Kilometer). Verpachtete Flächen können nur dann als Reinvestitionsobjekt verwendet werden, wenn mit ihrer Bewirtschaftung innerhalb von 12 Monaten nach dem Erwerb begonnen wird.Bei im Ganzen verpachteten landwirtschaftlichen Betrieben (ruhenden Betrieben) muss die neu erworbene Fläche ebenfalls innerhalb von 12 Monaten an den bisherigen „alten“ Pächter verpachtet werden.Sollte die Eigenbewirtschaftung oder Verpachtung nicht im oben genannten Zeitrahmen möglich sein, kommt noch die Behandlung als geduldetes (gewillkürtes) Betriebsvermögen in Betracht. Dazu sollte die erworbene Fläche nicht weiter als 80 - 100 Kilometer entfernt sein. Die Behandlung als gewillkürtes Betriebsvermögen ist bei buchführenden Landwirten/Betrieben regelmäßig möglich. Bei Landwirten, die ihren Gewinn nach § 13 a EStG oder § 4 Abs. 3 EStG ermitteln, ist die Dokumentation von gewillkürtem Betriebsvermögen schwierig. Grundsätzlich ist auch die Reinvestition in ein Mietshaus/Eigentumswohnungen etc. denkbar. Sofern dies im Rahmen des bestehenden landwirtschaftlichen Betriebs erfolgen soll, muss hier aber zwingend auf bereits zum Betriebsvermögen rechnenden Grund und Boden (Bauland), ehemaliges Ackerland gebaut werden (Achtung: 10% Grenze beachten). Kauft der Landwirt stattdessen hier einen Bauplatz hinzu (der nicht eigenbetrieblich genutzt wird) und errichtet hierauf ein Mietshaus, stellt dies private Vermögensverwaltung dar. Eine Reinvestition gem. § 6 b EStG ist dann nicht möglich. Ausweg GmbH & Co. KGSofern eine Reinvestition nicht möglich ist, weil z.B. keine geeigneten landwirtschaftlichen Flächen zur Verfügung stehen, weiter als 100 Kilometer entfernt liegen, nicht selbst bewirtschaftet werden können oder aber eine Reinvestition in ein vermietetes Wohngebäude/Gewerbeobjekt usw. erfolgen soll, bietet eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG einen Ausweg.Bei dieser kann jede Investition in begünstigte Wirtschaftsgüter (also Grund und Boden und Gebäude) als Reinvestitionsobjekt im Sinne des § 6 b EStG behandelt werden, also auch verpachtete oder weit entfernte Flächen sowie Mietshäuser. (Achtung: Beteiligungsquoten beachten!).  Die Reinvestition innerhalb einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG empfiehlt sich auch, um hier gesondertes/separates Vermögen für einen weichenden Erben, der nicht Hofnachfolger wird, zu schaffen.Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass diese Ausarbeitung sich lediglich auf Grundstücke des Betriebsvermögens bezieht. Im konkreten Einzelfall bedarf eine Reinvestition einer ausführlichen Beratung.