Geplante Änderungen des Bewertungsgesetzes durch das Jahressteuergesetz 2022 und die Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer

In der vergangenen Woche wurde der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Finanzen zum Jahressteuergesetz 2022 veröffentlicht.

Als Praktiker, der eine Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei betreibt, die sich auch auf Erbschaftsteuerrecht spezialisiert hat, möchte ich mein Entsetzen über die geplanten Änderungen zum Ausdruck bringen.

Durch die geplanten Änderungen der §§ 177 ff. BewG versucht der Gesetzgeber eine Anpassung der Wertermittlungsvorschriften an die neue ImmoWertV zu erreichen und eine noch verkehrswertnähere Bewertung von Grundbesitz durchzusetzen.

Während in der Vergangenheit in unserer Praxis nur in etwa 10 % der Fälle ein Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Werts eines Grundstücks erforderlich war, wird dies in Zukunft in den weit überwiegenden Fällen erforderlich sein.

Abgesehen davon, dass dies für den gesamten Berufsstand der Steuerberater kaum stemmbar ist, führt dies zu einer Erhöhung der Grundbesitzwerte im Vergleich zu den bisher festgesetzten Grundbesitzwerten, nach meiner Schätzung in vielen Fällen in der Größenordnung von 10 bis 20 %.

Der steuerberatende Berufsstand leidet sehr stark unter Fachkräftemangel. In Zukunft müsste – um dieses Gesetz umzusetzen – eine Vielzahl von zusätzlichen Steuerfachangestellten und Sachverständigen beschäftigt werden, um überhaupt die vom Gesetzgeber geforderten Daten zu ermitteln und zu verwerten. Das kann und sollte nicht gewollt sein.

Auch die Gutachterausschüsse sind jetzt schon zum großen Teil nicht in der Lage, die geforderten Daten zu ermitteln und ordnungsgemäß festzusetzen. Soweit mir bekannt, beruht dies zum Teil auf nur unvollständig vorhandene Datenquellen, zum großen Teil aber auch auf Personalmangel.

Durch die Gesetzesänderung würde erreicht, dass im Regelbewertungsverfahren die vom Gutachterausschuss festgesetzten Daten (werterhöhend) berücksichtigt werden, hingegen sollen objektspezifische Wertminderungen, privatrechtlicher oder öffentlicher Art, nicht berücksichtigt werden können, vgl. hierzu § 177 Abs. 4 der Neufassung des Bewertungsgesetzes. Dies erscheint in hohem Maße unbillig, wird doch der Steuerpflichtige dadurch zur Erstellung von Gutachten faktisch gezwungen.

Bereits vor ca. einem Jahr wurde die Gesetzeslage erschwert, wonach nur noch vereidigte Sachverständige sowie bestimmte zertifizierte Sachverständige zur Verkehrswertermittlung befugt sind. Wenn derzeit ein Sachverständiger beauftragt wird, besteht in der Regel eine Wartezeit von bis zu einem Jahr. Nicht auszudenken, welche Wartezeit sich ergeben würde, wenn das Jahressteuergesetz 2022 in der Form in Kraft tritt.

Ich möchte die Bewertungsvorschriften (vereinfacht) anhand eines älteren 10-Familienhauses (Mietwohngrundstück) in München erläutern. Selbst wenn dies in einer bescheidenen Lage am Stadtrand von München liegt, ist gemäß Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses München (Jahresbericht für 2021, Seite 44) ein Liegenschaftszinssatz von 1,5 bis 1,7 % anzusetzen. D. h., der Wert ist anhand der erzielten bzw. erzielbaren Mieterträge zu ermitteln und der Gutachterausschuss geht von den erzielten bzw. erzielbaren Erträgen aus. Dies ergibt häufig einen Grundbesitzwert von mehr als dem 50fachen der jährlich erzielbaren Erträge. Die Erträge sind regelmäßig noch der Einkommensteuer zu unterwerfen, so dass letztendlich ein jährlicher Ertrag von rund 1 % zur Verfügung des Steuerpflichtigen steht. Davon soll der Eigentümer bzw. Steuerpflichtige dann noch bei einem Generationswechsel die Schenkungsteuer bzw. Erbschaftsteuer aufbringen (ein Generationswechsel findet in der Regel alle 30 Jahre statt). Ebenso soll der Eigentümer davon erforderliche Sanierungs- und Revitalisierungskosten erwirtschaften, die ebenfalls in der Regel alle 30 Jahre anfallen. Auf die eventuell geplanten gesetzgeberischen Maßnahmen betreffend energetische Sanierungen darf ich hierzu verweisen.

Bei einem angenommenen Erbschaftsteuersatz von 19 % (dieser Erbschaftsteuersatz fällt an bei einem Vermögen/Erwerb zwischen € 600.000,00 und € 6 Mio.) müsste der Eigentümer somit vereinfacht gerechnet 19 Jahre lang seine Erträge „zusammensparen“, damit er einen Generationensprung überhaupt bezahlen kann, ohne die Substanz anzugreifen. Erforderliche Sanierungen und Anpassungen an die zeitgemäßen Ansprüche sind damit noch gar nicht erfasst.

Nach meiner Auffassung hat das Erbschaftsteuersystem v. a. in Gegenden mit niedrigen Liegenschaftszinssätzen zunehmend einen enteignungsähnlichen Charakter. Diese schleichende Enteignung wird durch die geplante Änderung des Bewertungsgesetzes nochmals verschärft.

Im Einzelnen:

1. Durch die geplante Änderung von § 185 Abs. 3 Satz 4 und 5 BewG soll nunmehr die Restnutzungsdauer, damit der Restwert von Gebäuden zukünftig im Einzelfall ermittelt werden. Während in der Vergangenheit die Vereinfachungsregelung galt, dass bei Gebäuden in der Regel von Nutzungsdauern von 70 oder 80 Jahren auszugehen ist und von einer Mindestrestnutzungsdauer von 30 % davon, sollen künftig die Restnutzungsdauern anhand der Renovierungen und Sanierungen während der Lebensdauer der Immobilie individuell ermittelt werden. Kurzum: In jedem Einzelfall der Gebäudeermittlung kann und müsste ein Sachverständiger beschäftigt werden, der die Sanierungsaufwendungen der letzten 50 bis 100 Jahre ermittelt. Dies kann nicht ernsthaft gewollt sein.
   
   
2. Als pauschale Bewirtschaftungskosten wurden in der Vergangenheit in der Regel Ansätze in der Größenordnung von ca. 20 % angenommen. Durch die Neufassung von § 187 Abs. 2 BewG sollen nunmehr nur noch halb so hohe Bewirtschaftungskosten angesetzt werden. Auch dies führt zu einer wesentlichen Erhöhung der bisherigen Werte.
   
   
3. Als Liegenschaftszinssatz soll nach § 188 Abs. 2 der Neufassung regelmäßig die Liegenschaftszinssätze zugrundegelegt werden, die die einzelnen Gutachterausschüsse ermitteln. Ausnahmsweise sollen die gesetzlich pauschalierten Liegenschaftszinssätze, die beispielsweise für Mietwohngrundstücke nur noch 3,5 % betragen sollen, angesetzt werden. Wie oben bereits erläutert, ist dies meines Erachtens schon deshalb nicht hinnehmbar, weil die Gutachterausschüsse wegen der unterschiedlichen Datenlage und Personalausstattung überhaupt nicht in der Lage sind, die Liegenschaftszinssätze ordnungsgemäß zu ermitteln. Zwar kommt die geplante Neufassung des Gesetzes in vielen Fällen der Realität näher. Es sollten aber auch noch Praktikabilitätsgrundsätze und Verhältnismäßigkeitsgrundsätze gewahrt bleiben, um das Gesetz effektiv umzusetzen.
   
   
4. Durch die geplante Einführung von Regionalfaktoren (§ 190 Abs. 3 BewG) ergeben sich im Einzelfall um rund 40 % erhöhte Werte. Durch die erhöhten Wertzahlen (§ 191 BewG) mag es sein, dass in Einzelfällen eine zielgenauere Bewertung stattfindet und diese den Werten in der ImmoWertV fast gleichkommt. Wie bereits gesagt, sollte aber das Ziel einer Änderung des Bewertungsgesetzes nicht sein, den wahren Wert einer Immobilie zu ermitteln, denn dies ist in der Regel vom Steuerpflichtigen nicht leistbar.

In der Münchner Altstadt gibt es nach meinem Eindruck schon jetzt nur noch wenige Anwesen die sich im privaten Besitz befinden. Dieser Druck auf private Immobilienbesitzer wird sich durch die geplante Gesetzesänderung noch verstärken und einer Umverteilung des Grundbesitzes auf institutionelle Anleger, wie Versicherungen oder Stiftungen, Vorschub leisten.