Sachverständige Stellungnahme zur Kaufpreisaufteilung oder BMF Arbeitshilfe?

Sachverständige Stellungnahme?

In unserer ständigen Praxis erstellen wir häufig Kurzgutachten (sachverständige Stellungnahmen) um dem Finanzamt entgegenzutreten, das die Aufteilung von Kaufpreisen regelmäßig mit Hilfe der sogenannten BMF-Arbeitshilfe ermittelt. Gerade bei Immobilien in München in guter Lage errechnen die Finanzämter oftmals mit Hilfe der BMF-Arbeitshilfe Bodenanteile, die 70 % oder mehr (in Einzelfällen sogar 90 %) betragen. Dies kann in aller Regel durch die Erstellung einer sachverständigen Stellungnahme abgewendet werden. Gerne beraten wir Sie dabei.

Nutzungsdauer einer Immobilie und AfA-Satz

Bekanntlich beträgt der AfA-Satz für eine Wohnimmobilie nach § 7 Abs. 4 S. 1 EStG regelmäßig 2 % p. a. (bei Gebäuden die vor 1925 errichtet worden sind 2,5 % p. a.). Das bedeutet, dass die Finanzämter von einer regelmäßigen Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgehen. § 7 Abs. 4 S. 2 EStG lässt aber zu, dass eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann und dies dann zu einem höheren AfA-Satz (und damit zu einer wesentlich höheren Einkommensteuerersparnis) führt. Beispielsweise ergibt sich bei einer (Rest-)Nutzungsdauer einer gebraucht erworbenen Immobilie von 30 Jahren eine jährliche AfA (Absetzung für Abnutzung) von 3,33 %. Zwar ist eine AfA zunächst nur ein Verteilungsposten, durch den die entstandenen Anschaffungskosten auf die Nutzungsdauer verteilt werden. Bei einer Verteilung auf 50 Jahre kommt dem Immobilieneigentümer der Steuervorteil aus der AfA aber häufig nicht mehr vollständig zu Gute, weil sich zum einen der Zinseffekt negativ auswirkt und zum anderen die Immobilie häufig vor Ablauf der Nutzungsdauer veräußert wird. Ein kürzerer AfA-Zeitraum führt daher bei Immobilien regelmäßig zu einer erheblichen Steuerersparnis.

Anhaltendes Ärgernis ist in diesem Zusammenhang die Praxis der Finanzämter bei der Kaufpreisaufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe von einer kurzen Restnutzungsdauer (nach der Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung) auszugehen und dadurch den Gebäudeanteil (und damit die AfA-Bemessungsgrundlage) niedrig zu halten. Andererseits vertreten die Finanzämter aber bei der Berechnung des AfA-Satzes - im Widerspruch dazu – die Auffassung, dass von einer langen Nutzungsdauer von 50 Jahren auszugehen ist. Die Frage stellt sich schon bei einem normalen Einfamilienhaus oder Mietshaus, für das die Sachwertrichtlinie regelmäßig eine Gesamtnutzungsdauer von 70 bzw. 80 Jahren vorsieht. Wenn dieses beispielsweise 1969 errichtet worden ist, ergäbe sich nur noch eine rechnerische Restnutzungsdauer von 20 bzw. 30 Jahren, die in der Regel von dem Finanzamt bei der Ermittlung des Sachwerts des Gebäudes auch stark wertmindernd berücksichtigt wird. Andererseits vertreten die Finanzämter bei der Berechnung des AfA-Satzes – im Widerspruch dazu – die Auffassung, dass von einer langen Nutzungsdauer von 50 Jahren auszugehen ist.

Welche Meinung vertritt das Finanzgericht?

Während das FG Köln im Urteil vom 30.06.2016 11 K 3657/14 dieser Auffassung des Finanzamts zustimmt, ist dem nun das FG Düsseldorf im Urteil vom 12.07.2019 3 K 3307/16 F entgegengetreten. Wer möchte kann das Urteil des FG Düsseldorf mit beiliegendem Link gerne nachlesen. Die Urteilsbegründung bzw. die Argumentation ist doch sehr spannend und meines Erachtens schon für Juristen kaum nachvollziehbar. Kommt sie doch einer Quadratur des Kreises gleich und lässt unter den Juristen bekannten Grundsatz, dass in einem Rechtstreit sich niemand in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten setzen darf, außer Acht. Das FG Düsseldorf hat nun erfreulicherweise die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, so dass die Angelegenheit hoffentlich einer alsbaldigen Klärung durch das Oberste Gericht in Steuersachen zugeführt wird. Da Revisionsverfahren in der Regel mehrere Jahre dauern, ist der Begriff „alsbald“ mit gewisser Skepsis zu sehen.